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Registrazione atti privati sottoscritti con firma
elettronica semplice
I contratti preliminari di compravendita immobiliare (redatti come documenti informatici) devono essere sottoscritti, ai fini delle registrazione, con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
Assodata la nullità dei preliminari di compravendita immobiliare sottoscritti a mezzo firma elettronica semplice, gli stessi restano soggetti alle regole generali di registrazione, con presentazione a tal fine presso gli uffici, ed al versamento delle relative imposte.
Contratti preliminari e firma digitale
Pubblicata il 27 ottobre 2021 dall’Agenzia delle entrate la risposta n. 14 di consulenza giuridica.
Secondo cui:
«i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
L’assenza di una delle due tipologie di firme da ultimo citate comporta la nullità del contratto, vizio che, nella normalità dei casi, può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse (cfr. l’articolo 1421 c.c.), ma necessita dell’intervento di un giudice e della relativa sentenza dichiarativa per essere accertato.
Va peraltro aggiunto – in riferimento alla questione prima richiamata sub b) [i.e. la possibilità di procedere alla registrazione degli atti] – che il legislatore tributario ha comunque stabilito che la «nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta», salva restituzione «per la parte eccedente la misura fissa, quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma» (così l’articolo 38 di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131).
La norma, […] ribadisce il principio per cui la presenza di un vizio dell’atto non incide sull’obbligazione tributaria […]. Alla luce di quanto sopra, senza qui entrare nel merito dell’effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA – problematica di ordine civilistico che, nel caso di specie, non esplica effetti in tema di imposta di registro, ma semmai di opponibilità degli atti tra le parti e nei confronti dei terzi ovvero di idoneità degli stessi a specifici fini (si pensi, ad esempio, all’eventuale trascrizione di un preliminare di compravendita) – e nel presupposto che la soluzione di FEA adottata dall’istante soddisfi i requisiti previsti dalla normativa per la sua formazione (e, quindi, produca gli effetti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del CAD) la cui dimostrazione di validità non è incombenza dell’Agenzia delle entrate, va qui confermato – per quanto attiene gli aspetti tributari da trattarsi nel presente interpello – che i sopra menzionati atti sono da sottoporre a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali (cfr. in particolare il d.P.R. n. 131 del 1986)» (così la risoluzione n. 23/E del 2021).
I medesimi principi – peraltro ribaditi in più occasioni dalla giurisprudenza (si veda, oltre alle decisioni richiamate nella risoluzione n. 23/E, anche la recente Cassazione, ordinanza 17 giugno , n. 17233: «non è mai stato dubbio, nella giurisprudenza della Corte, sia pur sulla base di dicta nei quali l’assunto è rimasto, a volte, inespresso, – che la disposizione tariffaria di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa, parte prima, allegata, art. 8, comma 1, lett. e), – nel prevedere la tassazione in misura fissa degli atti giudiziari “che dichiarano la nullità o pronunciano l’annullamento di un atto, ancorchè portanti condanna alla restituzione di denaro o beni”, – debba riferirsi a quella categoria di atti, disciplinati dallo stesso D.P.R. cit., art. 38, che, in quanto nulli o annullabili, e ciò non di meno, sono soggetti all’obbligo di registrazione, ed al conseguente versamento della relativa imposta (Cass., 9 ottobre 2020, n. 21819; Cass., 19 marzo 2018, n. 6832; Cass., 11 dicembre 2012, n. 22606; Cass., 31 marzo 2011, n. 7340; Cass., 7 maggio 2008, n. 11083); atti, questi, che, – in considerazione del dato letterale e della ratio delle disposizioni di cui all’art. 38, cit., – risultano affetti da “patologie ascrivibili a vizi esistenti “ab origine”” (Cass., 20 gennaio 2015, n. 791; Cass., 26 ottobre 2005, n. 20822; Cass., 1 aprile 2003, n. 4971; sulla sostanziale omogeneità delle discipline poste, dapprima dal D.P.R. n. 634 del1972, art. 36, di poi dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 38, v. Cass., 26 ottobre 2005, n.20822; Cass., 20 giugno 2002, n. 8975; Cass., 21 novembre 1995, n. 12039);») – vanno applicati al caso ora in esame. Deve dunque dirsi che, ferma restando la nullità dei preliminari di compravendita immobiliare sottoscritti a mezzo firma elettronica semplice (con le ovvie conseguenze rispetto al citato articolo 38 del d.P.R. n. 131 del 1986 ed alle altre disposizioni di legge), gli stessi rimangono soggetti alle regole generali di registrazione, con presentazione a tal fine presso gli uffici, ed al versamento delle relative imposte.
Va comunque ribadito che gli atti portati alla registrazione, sulla base di quanto previsto dal CAD (cfr. l’articolo 43), devono essere presentati in formati idonei, inlinea con le disposizioni di legge in materia, onde consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, anch’esso previsto dall’articolo 44 del CAD, al fine di garantirne l’integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.
In merito alle modalità di presentazione dei documenti necessari per la registrazione dei contratti di locazione ed atti in generale, si rinvia, per tutti i dettagli del caso, alla guida “BENVENUTI IN AGENZIA! GLI ATTREZZI PER UN FISCOA PORTATA DI CLICK“, disponibile nell’apposita sezione del sito istituzionale dell’Agenzia e periodicamente aggiornata, laddove, tra l’altro, si danno indicazioni sull’utilizzo della posta elettronica certificata quale canale alternativo.